新旧动能亟待转化房地产金融要聚焦新需求

xinwen.mobi · 发表于 2025-6-6 14:01:24

在新旧动能转化的关键阶段，房地产金融需紧扣经济结构调整方向，聚焦新需求实现战略转型。当前，房地产市场正经历从“增量扩张”到“存量优化”的深刻变革，金融支持需从传统开发贷、按揭贷为主转向服务城市更新、租赁住房、绿色建筑等新领域，同时强化风险防控与创新协同。一、政策导向与市场现状1. 政策支持力度加大 2025年一季度数据显示，房地产贷款增速回升，开发贷款余额达13.87万亿元，同比增长0.8%。政策通过城市房地产融资协调机制扩大“白名单”，截至目前已审批贷款6.7万亿元，支持1600多万套住宅交付。同时，央行创设保障性住房再贷款，鼓励收购存量商品房用于配租配售，如湖北省通过该工具支持收购2100余套保障房。2. 市场结构性分化加剧核心城市与三四线城市呈现“冰火两重天”：深圳、上海等一线城市高端项目价格企稳，而三四线城市老破小价格跌幅超50%。全国商品房待售面积达7.53亿平方米，去化周期长达54个月，但核心城市优质住宅仍供不应求。这种分化要求金融资源向高能级城市和新需求领域倾斜。3. 新需求特征凸显居民对绿色、智能、安全住房需求上升，老旧小区改造、城中村更新等存量优化项目成为重点。例如，江苏省通过绿色金融支持绿色建筑，对符合条件的项目给予信贷利率分档优惠，并推动全产业链金融服务。同时，租赁市场规模扩大，全国租房人口近2.6亿，住房储蓄制度、长租公寓REITs等创新模式亟待发展。二、金融创新方向与实践1. 精准服务城市更新项目清单制管理：金融管理部门制定城市更新贷款管理办法，由政府初选项目，金融机构自主评审，形成差异化融资方案。例如，广州市通过“城新贷”支持城中村改造，优先保障现金流稳定项目。多元化融资工具：发行基础设施REITs、资产证券化产品，吸引社会资本参与。截至2024年，全国保障性租赁住房REITs发行规模已突破1200亿元，年化收益率达5.6%-6.3%。2. 强化租赁市场金融支持住房储蓄制度探索：参考德国经验，建立灵活缴存、低息贷款的住房储蓄体系，定向支持新市民、青年人购房租房需求。宜昌市提出“全面放开制度准入，灵活缴存方式”，并设计阶梯式利率激励长期储蓄。长租公寓金融化：通过“REITs+私募基金”模式盘活存量资产，如建行湖南省分行推出“存房”模式，将闲置房源纳入平台出租，配套提供消费贷、交易贷等产品。3. 绿色建筑与智能住房金融化绿色信贷优惠：江苏、云南等地对绿色建筑项目给予利率下浮10-15个基点，并引入绿色建筑性能保险降低风险。例如，兴业银行长沙分行通过“绿色贷款+保险”模式，支持超低能耗建筑项目融资。智能住房产品创新：广东推动数字家庭建设，将智能门禁、物联网设备等纳入金融支持范围；邮储银行推出“房抵贷”，允许以房产抵押申请消费贷款，用于智能家居采购等升级需求。4. 存量资产盘活与风险化解带押过户机制：浦北县通过多部门协同实现跨行“带押过户”，缩短交易周期至3.5小时，降低过桥资金成本。截至2025年，全国已有超30个城市推广该模式，覆盖二手交易规模超8000亿元。不良资产处置：通过债转股、资产证券化等方式化解房企债务风险。例如，广东房企“白名单”项目中，民营房企占比73%，通过专项贷款支持项目复工复产。三、国际经验与区域策略1. 德国租赁市场模式德国通过租金管制、税收优惠（如房贷利息抵税）和社会住房体系，实现租赁市场长期稳定。其住房储蓄银行模式（如施威比豪尔银行）提供低息贷款，居民存款利率与贷款利率挂钩，形成资金闭环。我国可借鉴其“租购同权”立法和多层次金融支持体系，推动租赁市场规范化。2. 新加坡组屋金融制度新加坡通过中央公积金（CPF）为组屋提供低成本资金，政府直接参与开发并控制转售条件。组屋贷款利率仅2.6%，且与公积金缴存挂钩，有效降低居民购房压力。我国可探索公积金与保障房融资的深度联动，如湖北将公积金用于收购存量房作保障房。3. 区域差异化策略核心城市：聚焦城市更新、高端租赁和绿色建筑。例如，深圳通过“房票安置”推动城中村改造，配套发行城市更新专项债。三四线城市：重点化解库存，通过“以旧换新”“共有产权房”等模式激活需求。如天津通过收购存量商品房作保障房，缓解库存压力并分流刚需。四、风险防控与长效机制1. 动态风险监测建立“人-房-市场”多维风控模型，利用大数据评估项目现金流、抵押物价值和区域风险。例如，成都通过“地产金融智信风控体系”将坏账率从1.2%降至0.3%，并实现贷款全流程线上化。2. 政策工具协同整合保障性住房再贷款、抵押补充贷款（PSL）、专项债等工具，形成“财政+货币”政策合力。例如，央行通过PSL支持政策性银行发放中长期贷款，2024年相关规模超1.2万亿元。3. 长期战略规划立法保障：加快住房租赁、绿色建筑等领域立法，明确金融支持细则。如江苏省出台绿色建筑金融支持办法，将碳足迹管理纳入授信评估。数字化转型：推广区块链技术用于房产交易和资金监管，2025年相关渗透率预计达40%，降低操作风险。五、结论房地产金融的新旧动能转化需以政策为引导，以市场需求为核心，通过精准服务城市更新、租赁市场、绿色建筑等新领域，构建多元化、可持续的金融支持体系。同时，需强化风险防控，借鉴国际经验优化制度设计，推动金融与房地产良性循环，助力经济高质量发展。未来，随着“三大工程”推进和数字化转型深化，房地产金融将在稳增长、调结构中发挥更关键作用。

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