三年血亏468万！天河、黄埔网红盘，跌到底了吗？

结合市场数据和政策动态来看，天河、黄埔部分网红盘的价格调整仍在持续，但市场已出现结构性分化迹象。以下从具体案例、市场特征、政策影响及未来趋势四个维度展开分析： 一、典型案例：价格腰斩与局部企稳并存1. 天河东网红盘深度回调     盈彩美居一套107㎡南向三房，总价从2022年的826万跌至2025年的358万，单价从7.6万/㎡降至3.3万/㎡，跌幅达56.5%，业主血亏468万。兰亭盛荟77㎡三房单价从8万/㎡跌至4.6万/㎡，跌幅42.5%，三年总价缩水264.5万。这类楼盘因楼龄较长（多为2000年代初开发）、户型设计落后，在新房市场挤压下竞争力显著下降。2. 黄埔科学城价格触底案例     万科东荟城69.8㎡户型单价从2021年的4.7万/㎡暴跌至1.8万/㎡，跌幅61.7%，部分房源挂牌价已低于2016年水平。但同一区域的次新盘万科城市之光F区，136㎡四房单价从去年的4.7万/㎡回升至5万/㎡，涨幅6.9%，显示优质次新房抗跌性较强。3. 新旧市场分化加剧     新房市场呈现“越贵越抢”现象，如黄埔保利招商华发·中央公馆5天内吸引2000组客户咨询，科学城映日路地块新房预计售价4万+/㎡。而二手房挂牌量突破14.5万套，77%楼龄超15年，黄埔科学城、增城朱村等区域二手均价同比下跌8%-17%。 二、市场特征：供需失衡与政策博弈主导调整1. 供应过剩与去化压力     截至2025年4月，黄埔区商品住宅库存191.73万㎡，去化周期31个月，为全市第二高。云埔片区旧改未来将新增1.2万套商品房，叠加现有2万套二手房，供应压力短期内难以缓解。天河东因土地资源枯竭，新房供应稀缺，但二手房市场受楼龄拖累，流动性持续低迷。2. 政策松绑与利率调整的双重影响     2025年5月LPR下调10个基点至3.5%，但广州首套房贷利率维持3%不变，实际购房成本未降反升。限购政策方面，120㎡以上住房不限购、非户籍社保要求缩短至6个月，主要利好改善型需求，对刚需市场刺激有限。政策效果更多体现在新房市场，如五一期间核心区新盘认购量同比上涨35%。3. 旧改推进的双刃剑效应     黄埔乌石村、云埔片区旧改新增公共服务设施和产业空间，长期利好区域价值。但补偿标准下调（如南岗北片弃产补偿降至1.2万/㎡）导致村民购买力下降，且旧改新房供应（如星河华甫项目3500套）可能进一步分流需求。科学城板块短期内仍面临“旧改红利”与“供应过剩”的博弈。 三、触底信号：核心资产企稳与市场分化1. 优质次新房率先止跌     万科城市之光、保利心语花园等楼龄10年内的次新盘，凭借地铁、教育等核心资源，价格已出现企稳迹象。例如，万科城市之光F区136㎡四房挂牌价最高达5.7万/㎡，接近2021年峰值。天河广氮片区4月二手成交均价4.71万/㎡，环比上涨2.6%，创近一年新高。2. 产品迭代重塑市场格局     新房市场通过“第四代住宅”设计（如270°景观窗、130%使用率）挤压二手房生存空间。黄埔科学城新规地块要求10%公共空间不计容，推动社区品质升级，而二手市场70%房源仍为传统户型，难以满足改善需求。3. 库存结构优化与政策预期     广州2025年计划减少商品住宅供应至565万㎡，并加大保障房建设，预计可分流部分刚需。中指院预测，上半年核心城市房价将呈现积极变化，尤其是天河金融城、黄埔科学城等产业聚集区。 四、未来趋势：结构性机会与风险并存1. 核心区域：企稳回升与价值重构     天河智慧城、黄埔科学城等产业导入区，因人口流入和旧改配套升级，优质次新房有望率先回暖。例如，万科城市之光凭借地铁13号线、省级学位等优势，已成为老黄埔二手市场标杆。但需警惕部分高价地项目（如科学城映日路地块）入市后对区域价格体系的冲击。2. 外围区域：去库存与价格探底     黄埔云埔、增城朱村等供应过剩板块，二手房价格可能进一步下探。以万科东荟城为例，当前挂牌房源320套，且多为2字头单价，去化周期超过24个月。此类区域需等待旧改配套落地（如商业综合体、学校）才能逐步消化库存。3. 政策变量：城中村改造与保障房影响     广州计划2025年推进11个城中村改造示范项目，通过货币化安置释放约1亿㎡住房需求。若房票政策大规模落地，可能激活部分二手市场流动性，但需关注补偿标准调整对村民购买力的实际影响。此外，政府收购存量房用作保障房的政策，可能加速老旧二手房退出市场。结论：天河、黄埔网红盘尚未全面触底，但市场已进入结构性分化阶段。核心区域优质次新房（如万科城市之光、保利心语花园）因稀缺性和配套优势，价格逐步企稳；而外围高库存板块（如黄埔云埔、天河东）仍需经历“以价换量”的调整期。对于购房者，建议优先关注楼龄10年内、地铁3公里范围内的次新房，同时警惕老旧户型和超高层项目的流动性风险。政策层面，需密切跟踪城中村改造进度和房贷利率变化，这些因素将成为市场拐点的关键变量。